聂繁的空间

  大悟县某房地产开发公司诉韩某某建设用地使用权纠纷案 

【作者】聂繁，湖北峰鼎律师事务所律师

【律师声明】 1，本文依据审判公开的原则予以公开。公开的目的在于法院判决接受群众监督；对群众进行法律宣传，为当事人处理类似纠纷提供指引，促进依法治国。

             2，为保护当事人隐私，隐去当事人姓名及身份信息。

             3，法院裁判文书是国家机关公文，严禁任何人伪造、变造、买卖，否则需承担伪造、变造、买卖国家机关公文罪的刑事责任。法条链接：《中华人民共和国刑法》第二百八十条 【伪造、变造、买卖国家机关公文罪】伪造、变造、买卖国家机关的公文，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑。

             4，未经本律师许可，任何人不得拷贝或者传播本文信息。

【案件基本信息】 

案由：建设用地使用权转让纠纷

审理机关：大悟县人民法院、孝感市中级人民法院

涉案标的：22万、房屋两间

【基本案情】原告将地基卖给被告，当时双方口头约定价格，现原告涨价，但是双方均无证据证明双方口头约定的价格，所以起纠纷，到法院诉讼。本案经大悟县人民法院一审，孝感市中级人民法院二审，发回重审，重审中经过多次调解，最终达成双方均满意的调解协议。

【判决书全文】

         

                  湖北省大悟县人民法院

                       民事判决书

                         （2012）鄂大悟民初字第00531号

原告大悟县某房地产公司

被告韩某某

   原告诉称，2008年大悟县某镇政府进行城市规划、地产开发，将开发的土地面向社会公开拍卖、开发，原告竞买到土地一块，地号为466，土地面积4772平米，并办理了国有土地使用权证。被告在未与原告协商一致的情况下于2010年在上述土地上建房，侵犯了原告的合法权益，给原告造成经济损失。请求人民法院依法判令由被告赔偿原告经济损失。

    为支持其主张，原告向法庭提交了如下证据材料：

一，国有建设用地使用权出让合同。

二，国有土地使用证。

三，中华人民共和国房地产开发企业资质证书、营业执照、税务登记证、组织机构代码证。

四，国有土地使用权挂牌出让公告、挂牌竞买资格确认书。

五，土地征用协议。

六，协议书。

七，配套工程分包施工合同。

八，总投资费用明细表及税费发票。

九，土地转让合同。

十，照片。

十一，土地使用权证。

十二，授权委托书。

    被告书面答辩称，2009年，答辩人为原告帮忙征地做了大量的工作，并将自己的0.7亩责任地转让给原告。2010年，被告做答辩人的工作，让答辩人购买一套地皮，当时口头约定：一间用答辩人0.7亩土地置换，另一间作价4万元。答辩人分两次想原告支付了现金2万元。余款口头约定于原告为答辩人办齐用地手续后再行支付。2012年7月上旬，原告下达通知，单方以公告的形式确定土地价格，且该价格与被告原约定价格相差甚远。根据上述事实，答辩人认为：答辩人在大悟县的建房用地，在2010年依口头约定，以土地置换加现金支付的方式，并已实际取得该宗土地建房，现房屋业已建成装修居住，故该合同业已成立，答辩人虽然尚欠2万元款项，但该欠款是依合同约定允许的欠款。合同的形式具有多样性，口头活动亦属于合同的一种形式，合同一经成立，即具备法律效力。本案定性为土地侵权，如果说侵权，也是原告侵权，答辩人善意取得的建房用地，如果因此造成的损失理应由原告承担。据此，特请求人民法院依法驳回被答辩人的起诉。

为支持其主张，被告向法庭提交了如下证据材料：

1，被告委托代理人调查方某某的笔录及收据复印件。

2，被告委托代理人调查涂某某的笔录。

3，证人李某某的当庭证言。

4，证人罗某某的当庭证言。

5，证人刘某某的当庭证言。

6，陈某某出具的收条。

7，谈某某出具的证明。

8，原告规划平面图。

9，政府与原告签订的协议书。

10，政府《会议纪要》

11，照片。

12，证人冯某某的当庭证言。

    原、被告对相对方向法庭提交的证据发表质证意见如下：

    原告对被告提交的证据1，证据2提出证人未到庭作证，对证据三，证据四，证据五证据12中的四名证人的证言提出农户在购买地基时因为当时该宗土地的权属尚未确定，资金投入、开发方案无法预计，故当时无法确定地基价格，所以与所有的购买地基农户都未签订书面合同，也从未承诺地基的最终价格，所收款项均为订金。对证据6，证据7提出收取被告20000元属实，对证据8，证据9，证据10，证据11的真实性没有异议。被告对原告提交的证据1,2,4的真实性没有异议，但提出是在被告房屋建成之后办理的招拍挂、全市登记等各项手续。对证据三提出与本案无关联性，对证据五没有异议，对证据六，证据七的真实性没有异议，但提出与原告无关，对证据十的真实性没有异议，但提出被告的房屋是在2010年动工，2011年竣工的，对证据十一提出与本案无关，对证据十二的真实性没有异议，但提出委托手续是在被告的房屋建成之后办理的。

     根据证据的客观性、关联性、合法性特征，本院认为，对原告所举证据一，证据二，证据三，证据四的来源合法，内容真实有效，可以认定原告合法取得国有土地使用权，证据五经被告质证没有异议，本院予以采信，被告对证据六、证据七，证据十二的真实性没有异议，原告所举证据八总投资费用明细表及税费发票，证据九土地转让合同，证据十一国有土地使用权证，虽然被告对其真实性没有发布意见，但投资费用与地基定价具有联系，证据八、证据九、证据十一在本案中科院予以参考，原告所举证据十照片科院认定被告目前房屋已经建成，双方就地基价格未协商一致的事实。对被告所举证据1，证据2因证人没有到庭，本院不予采信，对证据3，证据4，证据5，证据12，四名证人的证言均是表述证人与被告之间购买地基的经过，不足以证明被告与原告之间就地基价格达成了一致意见，且证人与本案处理结果具有切身利益关系，故对四名证人的争议内容本院不予采纳，证据6，证据7经原告委托代理人质证没有异议，可以认定收取被告20000元地基订金的事实，证据8，证据9，证据10，证据11经原告委托代理人质证对真实性没有异议。

     根据本院确认的上述有效证据，结合法庭调查及当事人陈述，本案的基本事实如下：

     2008年底，大悟县某镇人民政府拟进行城镇规划，经大悟县人民政府批准，大悟县国土资源局决定以挂牌出让方式对土地面向社会公开拍卖。2012年4月2日，原告通过合法招挂拍竞得该地块的国有建设用地使用权。2012年4月10日，原告与大悟县国土资源局签订了国有建设用地使用权合同。2012年5月9日，原告办理了国有土地使用证。在2009年至2011年期间，原告进行了道理硬化、下水道建设、水电、土石方、河堤石岸等等附属工程的施工、建设，又与附近村民协商对地基进行预售。2010年，被告在此地开始建房并分批交纳了地基订金20000元，至2011年建成了二间五层房屋一栋。2012年7月，原告方通过核算成本后张贴公告，确定了不同地段的地基价格，其中被告房屋所住处的地基价格为每间108000元。公告张贴后，有部分建房户分别以公告价格与被告签订了地基转让合同并支付了地基价款，原告为已全额支付地基价格的建房户办理了国有土地使用权证，因被告及其他部分建房户对地基定价有争议，被告坚持认为双方口头约定的地基价格为每间40000元，拒绝按照公告价格支付地基转让价款，原告遂诉至本院。

     本院认为：原告通过合法招挂拍程序竞得涉案土地的国有建设用地使用权，并办理了国有土地使用证，是该土地的合法使用权人，有权将该宗地块的建设用地使用权进行转让。被告提出与原告口头约定的地基价格为每间40000元缺乏证据证明，虽然被告的房屋已经建成，但其没有支付相应的地基价款，其占有行为侵害了原告的合法权益，被告应当补足所欠地基价款。原、被告所争议的地基价格，因双方对地基价格协商不一致，结婚涉案土地总投资成本及其他建房户签订的地基转让合同，被告房屋所在处的地基定价为每间108000元符合客观实际，应予以支持。被告已经支付的地基订金20000元应当予以折抵。被告在答辩中提出其中一间地基以0.7亩土地置换，但未能提供证据证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第143条、《中华人民共和国侵权责任法》第3条之规定，判决如下：

一，被告实际占用的二间宅基地的使用权，由被告支付给原告土地使用权转让费216000元，扣除其支付的20000元订金，还应支付196000元。于本判决生效后7日内付清。

二，原告在被告支付土地使用权转让费后60日内为被告办理土地使用权证照转移手续。

如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第229条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息，如逾期不履行本判决确定的其他履行义务的，应当支付延迟履行金。

    案件受理费4540，有原告负担2540，被告负担2000元。

   如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费4540元，上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

                                          审判长  乐启源

                                          审判员  钟巍

                                        人民陪审员 何传东

                                       二0一二年十二月七日

                                          书记员  刘成丰

                                          大悟县人民法院

            湖北省孝感市中级人民法院

           民事裁定书

                    （2013）鄂孝感中民一终字第00050号

上诉人（原审被告）韩某某

委托代理人聂繁，湖北峰鼎律师事务所律师，代理权限：代为调解、应诉、代收法律文书等。

被上诉人（原审原告）大悟县某房地产开发公司。

 上诉人韩某某因建设用地使用权纠纷一案，不服湖北省大悟县人民法院（2012）鄂大悟民初字第00531号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人及其委托代理人聂繁，被上诉人的委托代理人到庭参加了诉讼。

 本院认为，原审判决认定基本事实不清，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三项）之规定，裁定如下：

一，撤销湖北省大悟县人民法院（2012）鄂大悟民初字第00531号民事判决；

二，发回湖北省大悟县人民法院重审。

 

                            审判长 刘汛

                           审判员 彭娟

                           审判员 龚敏

                           二0一三年三月二十日

                           书记员 范红

【律师点评】购买房屋、地基、商铺等大额资产时，无论双方多么熟悉，一定要签订书面的合同，避免本案类似的纠纷。